2021 부동산 투자? 투자 원칙 세우기
안녕하세요. 공직자에요.
오늘은 나름대로 부동산 투자에 대한 생각을 적어보려고 해요.
분가 시점도 가까워져 오고 한동한 손 놓고 있던 부동산을
준비하고 대비하자는 생각으로 다시 공부를 시작하게 되었네요!
사실 부동산을 다시 공부하다보니
너무 새로운 내용들이 많아서 헷갈렸어요.
수많은 전문용어와 법조항들...
공돌이라 그런가...? 이해가 안갑니다.
그래서 책에서 도움을 좀 얻어볼까해서 닥치는대로 읽었습니다.
많은 책들중에 그래도 이책이 가장 도움이 많이 된 것 같아요.
(책홍보 아님 - 직접 읽어보고 괞찮아서 쓰는 리뷰)
사실 정책이 너무 재빠르게 수도없이 바뀌고
예외 조항도 너무많아서.
기사나 학교 전공과목 공부하듯이 달달달 암기하는 방식으로 공부하는 것 보다는
매일매일 조금씩 뉴스를 접하면서 지식을 늘려나가는 것이 더 효율적이란 걸 알았어요.
그래도 역시 부동산은 너무 어려운 것 같아요.
제 경우에 부동산을 공부하는 목적은 사실
투자목적이라기보다는
'내가 살아갈 곳으로써 적절한가?' 라는 질문에 대해서 충분한 안목을 기르기 위함인데요.
사실 부동산이라는 것이 주식만큼 환금성이 뛰어난 것도 아니거니와
투자수단으로 활용하기엔 국가에서 부동산 투기를 막자는 의지가 너무 강해서
아직은 굳이 모험을 하고싶지 않달까요?
투자원칙 세우기
자랑은 아니지만 저는 나름대로 주식에서 높은 수익률을 거두고 있는데요.
이렇게 수익을 높이면서 여러 파동을 거쳤기에 실패도 해보고 성공도 해보면서
나름대로의 투자원칙을 세울 수 있었죠!.
1. 살 기회는 무수히 많고. 팔 기회는 잘 오지 않는다는 것.
- 조급해서 사지 말 것
2. 남들과 똑같은 투자를 하더라도 나만의 목적이 분명할 것.
- 남의 이야기에 휩쓸리지 많고 나만의 근거를 확보하여 투자할 것
3. 마인드 컨트롤에 능숙하지 않다면 아예 하지 않는 것이 득임.
- 파동속에 일희일비 하지말 것
4. 잃어도 되는 돈만 투자할 것.
- 영끌 X , 자기 분수에 맞게 투자할 것
물론 부동산과 주식이 같느냐고 말씀하신다면
할말은 없지만...
저는 위 4가지 원칙을 지키면서 투자를 하는 기법이
부동산에서도 마찬가지라고 생각하는데요.
어차피 우상향하는 부동산이라면
내가 다무너져 가는집에서 비싼돈을 영끌해서 살필요가 있을까?
몸테크할 필요가 있을까?
몸테크 하기엔 내 인생은 너무 짧고
다 무너져 가는집을 사기엔
내몸이 너무 소중하니까....
이런 생각이 들었어요.
무리한 투자에 관한 고찰
월급이 오르는 속도보다 부동산이 오르는 속도가 더 빠르다?
그러므로 집은 지금이 제일 싼 시기다!
저는 적지 않은 월급을 받고 종사하고 있음에도 집값은 터무니 없이 너무비싸요...
장기적 우상향 그래프로 보았을때 지금이 가장 싼 시기라는 부분에도 어느정도 수긍은 갑니다.
허나 제 생각에 중요한 것은
지금이 가장싸니까 어떻게라도 마련해보겠다가 아니라.
과연 내가 이 집을 살 능력이 있는가에요.
제가 주식에 3,000만원을 한 종목으로 굴려본 경험이 있는데
1%만 빠져도 30만원이 날라갑니다...ㅠ
너무 속상하죠.
30만원 따위가 내인생에 그렇게 큰 돈이 아니고 잃어도 되는 여유자금이라면
마인드 자체가 여유롭고 객관적인 시각에 가까워집니다.
반면. 사람이라는게 다 그렇듯 조급하고 절대 잃어서는 안되는 무언가를 걸었다면
마인드의 여유가 사라지고 주관적이고 감각에 의존한 비이성체로 전락하게 되죠.
이때 주가가 +300 만원에서 일주일만에 주가가 +100만원으로 하락을 하였는데요.
심장이 미친듯이 쿵쾅쿵쾅 거리더라구요.
왜냐하면 이돈은 절대 잃어서는 안되는 돈이었기 때문이에요.
주식은 여러 종목을 나누어 분산투자할 수 있고
기업의 펀드먼털을 점검하면서 앞을 점쳐보기 수월합니다.
(물론 쉽진 않죠. 부동산보단 더 나은거 같다는게 제 견해입니다.)
부동산은 분산투자가 가능한가요?
NO
하물며 집은 몇 천만원 수준이 아닙니다.
내 인생의 전재산을 바치는 것이고.
이돈은 죽을때까지 갚아나가야하는 돈인지도 모릅니다.
내 능력보다 무리하게 집을 사고 그 집이 오를때의 행복을 모두 강하게 기억하지만
저는 주식의 콩닥콩닥한 경험으로부터 또다른 사실을 배웠습니다.
내 능력보다 무리하게 집을 샀을때 그집이 값이 떨어지면 얼마나 마음고생이 심할까?
물론. 장기적으로 우상향이고 한번 사는집은 짧게는 몇년에서 수십년을 살기 때문에
그안에 우상향할 가능성이 높습니다.
하지만 정당한 의문을 던질 수 있습니다.
부동산이 앞으로 우상향한다는 근거가 뭐지??
출산율도 낮아지고 있고 경제활동 가능인구도 줄고있고
집값은 너무 미친듯이 올라서 1인가구들은 대체로 월세로 넘어갈 확률이 높고...
부동산이라는 유형자산 자체가
감가상각이 된다면 오히려 값어치가 떨어지거나
물가 상승률을 고려해 오른다해도 적게 오르는게 맞다고 판단되는데 말이죠.
반면... 주식은 분기마다 발표하는 실적을 통해
그 기업의 미래가치를 점쳐볼 수 있기 때문에
부동산보다는 안전한 듯 보입니다.
삼성전자는 영원히 우상향할까요?
미국은 영원히 우상향 할까요?
저는 미래의 그래프를 점치는건 무의미하며
그때그때 대응할 뿐이라고 말하고 싶습니다.
과거에는 현대그룹이 국내 1위의 대기업이었죠.
지금은 아닙니다.
삼성그룹이 국내 1위 기업이고 글로벌 기업이 되었죠.
영원한건 없습니다.
다만..
사회가 변화할때 발빠르게 대응이 가능하냐가 투자자에게 중요한 지표인거 같습니다.
주식은 아니다 싶으면 손절하기도 편하죠.
부동산은 아니다 싶어도 쉽게 팔 수가 없습니다.
산다는 사람이 나타나도 그 절차가 매우 복잡하고 길기 때문이죠.
가능성이 높다고 100%라고 예단해서는 안됩니다.
본인이 현금부자라서 집사는데 전혀 문제가없다?
저 같으면 무조건 사겠습니다.
허나, 레버리지를 통해 투자한 경우(영끌, 빚투, 몸테크 기타등등)
중간에 악재가 터졌을때 나는 어떻게 대처할 것인지 PLAN B, PLAN C가 있어야 합니다.
하필이면 그 악재가 터졌을때 내가 너무 마음에 드는 곳이 생겼다면 속은 더 까맣게 타들어 갈 겁니다.
집은 무조건 우상향이니 일단 사고보자가 아니라.
집은 대체적으로 우상향 하고있으니 최적의 시기가 언제인지를 찾아보고
나의 현재 능력은 어느 정도이며 내가 만약 실패했을 경우 감내해야 하는 리스크는 어느정도인가?
저는 제 현상황에 대해서 저만의 기준으로 보았을때
무리한 레버리지를 통해 집을 샀을 경우
악재가 터졌을 경우 아직 대처할 능력이 없다고 판단했습니다.
앞으로 우상향할 가능성이 높은 미래가 불투명한 현재에 모든걸 몰빵하는 기회비용과
현재 수준에서 감당 가능한 운용 자금을 굴리는 기회비용중
과연 어떤것이 더 클까요??
여러분의 생각은 어떠신가요?
나는 내가 살기 좋은 곳에 살고싶다.
몸테크라는 용어가 유튜브나 매체에서 많이 다루어지는듯 해요.
이미 살만한 아파트는 오를대로 올랐으니 다 허물어져 가는집에 직접 살면서 재건축, 혹은 재개발이 될 때까지
몸으로 감내 해낸다는 것이 그의미에요.
저는 NO!
집은 내가 살기에 충분히 따뜻하고 편리한 공간인게 중요한 것이지
나와 내 가족이 불편을 감수해가면서라도
부자가 되기위해 활용하는 수단은 아니라고 생각해요.
사람마다 생각이 다르겠지만 저는 이렇게 생각해요!
혹자는 이렇게 말씀하실지도 모르겠어요
"그러니까! 인프라좋고 학군 좋은데가 비싸니까 비싼곳에서 살아보자고 지금부터 기초를 닦는거 아니야?"
제가 오랜 인생을 살아본 것은 아니지만
세상이 자기 뜻대로 흘러가지 않는 경우가 많은 것 같아요..
슬프지만 그게 현실인듯 합니다.
몸테크를 한다는 것 자체가 감떨어져라 기다리는 것과 그렇게 크게 다르지 않기 때문에
한없이 기다리는 동안 본인과 가족은 지쳐갈 확률이 높아요.
저는 이렇게 살기보다는
당장 내가 무리하지 않고 살 수 있는 편안한 집을 전세로 살아서
여유자금으로 목돈 1억을 만든뒤에
주식으로 연수익 8%를 복리로 굴리면서
레버리지를 최소로 하여 리스크를 줄이는 투자를 해보려고 해요.
펙트체크 - 성공한 사례는 수없이 포스팅되나 실패한 사례는 언급조차 없다.
제가 너무 재밌게 시청했던!!! 넷플릭스 '사냥의 시간'
주의 약간 스포있음!
이 영화는 부를 쫒아가는 4인방이 결국에는 많은 것을 잃고 사랑하는 친구를 떠나보낸다는 줄거리를 담고있어요.
정봉이로 유명한 안재홍 배우님이 극중 이런이야기를 하는데요.
최우식 배우님에게 "이렇게 살면 우린 평생 가난에서 벗어나지 못한다 (도박장) 털자!"는 이야기를 하는데요.
지금 제 상황과 비슷한거 같아요.
정말 한숨나오는 집값 폭등세와
좀처럼 늘지않는 월급..
이렇게 살면 영영 경제적 자유와는 멀어질 것 같습니다.
허나. 급할때일수록 본인을 스스로 돌아보고 내가 가진것과 앞으로 가질 수 있는 것을 보다 냉철하고 객관적으로
판단하여 신중한 투자를 해야만 한다는 판단이 앞서네요!
뉴스만 보아도 부동산으로 성공한 신화들은 많이 보이는데
실패하여 길거리로 나앉으신 분들의 이야기는 스포트라이트가 없는것 같아요.
상반되는 의견들이 서로 분분하게 나타나는 경우..
양쪽의 이야기를 다 들어보아야
객관적인 판단에 가까워집니다.
월세, 전세로 평생사는거? 그리 나쁘지 않네?
월세로 세입하는게 정말 나쁜걸까요?
많이 손해일까요?
물론 살면서 여러가지 변수들이 생기겠지만. 현재에서 판단해볼 수 있는 것은
월세 50만원으로 1년을 살았을때
600만원
10년을 살았을때 6,000만원
50년을 살았을때 3억
현재 3억 가지고는 서울에 있는 아파트 꿈도 못꾸죠.
아예 살수가 없습니다.
현재 제 나이기점으로 평균수명까지 산다고 보았을때 죽을때까지 3억만 쓰면 되는데
무리한 빚투와 영끌 마통까지 끌어쓰면 죽을때까지도 불어나는 이자 덕분에
저 큰 돈은 갚지 못할 것 같습니다...
아파트가 얼마나 비싼지. 한번 생각을 해볼까요?
2018년도에 국세청에서 발표한 기준밖에 찾질 못했네요...
어쨋든 우리나라 평균 직장인인의 연봉!
평균이 세전 3,647 만원이죠.
평균이란 말에 주의할 필요가 있습니다.
실제로는 3,600 만원도 고연봉 입니다.
예를들어 저와 삼성전자 이재용 회장의 연봉은
평균연봉 5억이 넘습니다 ㅎㅎ;;;;
그만큼 소득의 양극화가 심하다는 의미이겠죠.
세후 월급은 2,744,337입니다.
부부끼리 동일한 월급을 받는다고 가정했을 때
월 실수령액은 대략 540만원 정도이죠. 실제로는 이정도도 중상위층 부부일겁니다.
아마 실제로는 실수령 540만원 안되는 부부들이 대부분일테니까요.
대부분의 서울의 아파트가 5억을 훌쩍 넘어버리니
실수령액 540만원중 340만원을 부어 아파트를 사는데 쓴다고 가정하면 몇 년이 걸릴까요?
계산해보니 약 12년이 걸리네요!
30살에 입사하여 42살이 되어야 아파트를 한채 살 수 있는 거죠.
아예 대출없이 살려면 12년동안 340만원을 꼬박 적금해야 합니다.
그냥.... 전세를 사는것도 나쁘지 않겠다라는게 이해가 가시죠...
대출을 끼면 심지어 이자까지 붙기 때문에 12년보다 아파트를 취득하는데는 더 오랜 시간이 걸리겠죠.
무시무시하죠!
재테크의 절대불변의 법칙 -> 싸게사서 비싸게 팔아라
비싸게 사서 더 비싸게 팔아도 되지만
해당 분야에 충분한 인사이트가 없는 상태로 무리한 투자를 단행했을 때
더 떨어져버리면 모든걸 잃게된다는 점을
꼭 명심해야겠습니다.
동일한 금액을 부동산이 아니라 주식으로 굴린다고 생각해봅시다.
부부 합산 세후 월급이 540이라면 월세 50만원과 생활비 200만원을 제외하고
290만원을 매년 넣어서 8%의 수익률로 복리로 12년 굴리면
대략 6억 6천만원 ㅋ
월세로 꼬박 50만원을 날리는데
내가벌 수 있는돈이 6억 6천만원이에요 ㅎ
복리의 마법 참 무섭습니다.
매년 8% 수익률은 불가능한거 아니냐?
이건 개인의 능력에 따라 달렸다고 봅니다.
제 경우에 연 8%정도는 주식으로 딸 수 있을 것 같아요ㅎ
5억짜리 아파트는 12년중 3억을 현금으로 모으고(예제론 7년걸림)
LTV 40%로 대출받았을 경우,
주식에서 연수익 8%를 복리로 굴렸을때 얻은 수익
1억 6천 만원을 능가할 수 있을까요?
집이 오르는 시세로 더 이득을 보려면
5년간 오른집값 - 취득세 - 양도세(중과 대상인 경우) -
종부세(대상인 경우) - 보유세 - 대출이자 4,200만원(LTV만 받았고, 금리 2% 20년간 유지된다고 보았을 경우)
> 1억 6천 만원
부동산 정책이 강해져 규제지역의 경우엔
양도세 중과를 피하려면 2년 실거주해야됨......
(저도 부동산은 아직 초보라 공부는 더해봐야해요.)
LTV가지고도 집을 사는게 택도없이 힘들기 때문에
대부분은 마이너스 통장과 신용대출을 풀로 땡겨오죠.
아마 이자만 1억넘는 분들도 수두룩 할겁니다.
어느 것이 현명해 보이는지 선택은 여러분의 몫 ㅎㅎ
전세는 또 어떨가요?
보증금 보험을 들고 목돈만 떼이지 않는다면
오히려 돈이 쌓이는 구조죠.
복비나 이사비용 기타등등의 비용이 나가고
내집이 없다는 불안함이 있지만
무리하게 돈을 끌어모아 다무너져가는 아파트를 사느니
차라리 좋은아파트에 큰 돈주고 전세살면서 이동해다니는 것도 나쁘진 않은 것 같습니다.
이런 경우엔 재테크를 잘만한다면 오히려 더 많은 누적 수익을 거둘 수 있을 것 같아요.
저는 부동산 이해관계자가 아니며 상승론자 하락론자가 아닙니다.
내가 살기 좋은 집에 실수요하고 싶고
사랑하는 사람과 편안하게 쉴 수 있는 집을 필요로 하는
수많은 대한민국 직장인중 한명입니다.
모쪼록 어려운 이런 시기에
많은 분들이 각자의 역경을 이겨내고
모두 승리하는 한해되었으면 좋겠네요!
다소 내용이 두서없었어요ㅎ.
오늘은 여기까지 할게요.
끝!